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3日内5亿资金高位逃离 恒隆地产业绩惹祸?

文章作者:来源:www.slofcard.com时间:2020-03-13



Hong Kong Shares Time-sharing

收入和净利润同步下滑,而香港老牌房地产集团恒隆地产(恒隆地产)的成交量大幅下滑。

智通财经获悉恒隆地产1月21日发布全年业绩公告,称公司收入88.52亿港元(下同),同比下降6%。营业利润同比下降5%,至64.87亿元,而归属于股东的利润同比下降24%,至61.72亿元。

在结果公布之前,资金大量流失。恒隆地产自2019年12月初以来已连续31个交易日上涨,累计涨幅接近20%。1月20日,在业绩公布之前,该公司股价飙升,并收于一条长长的k线。当日,1196万股、2.3亿元的成交额较前一交易日增长214.79%,显示出高层资金外逃的明显迹象。结果公布后,该公司再次录得-4.4%的单日跌幅,1.52亿元资金撤出市场。1月22日,恒隆地产股价仍下跌0.44%,原因是恒生指数大幅上涨1.27%。

就目前而言,市场对恒隆地产的担忧可能不像业绩下降那么简单。

资料来源:智通财经

业绩问题比看上去的更严重

内地租赁业务表现相对较好,但仍无法抵消房地产销售大幅下滑对收入的拖累。智通财经获悉,占恒隆房地产收入绝对比例的房地产租赁业务同比增长5%,至85.56亿元,其中内地贡献53%,至45.44亿元,同比增长7%。如果以人民币计算,该公司在内地的租赁业务同比增长12%。然而,香港租赁业务的零售总额同比下降4%,下半年同比下降17%。受香港问题影响,该公司受打击最大的铜锣湾店收入下降1%,至每年6.28亿元,零售额下降10%,出租率也下降2%,至97%。出于同样的原因,该公司在旺角的门店组合将年营收增速放缓至3%,零售销售额下降1%,因此香港的营收同比仅增长2%。

同时,与去年出售的三栋兰塘路豪宅和九栋程朗湾公寓相比,公司2019年只出售了一栋位于兰塘路23-39号的豪宅,因此房产销售收入同比下降76%,至2.96亿元,最终总收入达到88.52亿元,同比下降6%。

和利润,如果排除经营因素的影响,可能会下降得更严重。智通财经获悉,恒隆地产2019年公允价值增加至87.97亿元,同比增长110.96%。此外,2019年借款费用的资本化从去年同期的2.51亿元变更为14.29亿元,大大降低了公司近10亿元的财务费用。这使得公司的年净利润同比增长13.27%,达到98亿元。最后,由于36.28亿元的非控股权益部分,归属于公司股东的净利润同比下降24%,至61.72亿元。如果除去非经营因素的影响,如公允价值和借款成本资本化的变化,公司利润方面的下降可能会更大。

除了盈利情况,公司现金规模的急剧下降也是市场的一个担忧。

现金压力增加不确定性

手头现金大幅减少,恒隆地产资金压力大幅增加。智通财经获悉,资产负债表数据显示,恒隆地产2019年末现金和银行存款仅为33.06亿元,同比下降68.54%,而包括应收账款、待售房产和待售资产在内的流动资产总额仅为112.27亿元,同比下降25.64%。另一方面,流动负债方面的短期应付款达到89.11亿元,同比增长49.16%。扣除基本增长的银行贷款、租赁负债和应纳税额等科目后,流动负债同比增长39.02%,达到124.37亿元

从恒隆的成长历史来看,公司管理层有着长远的发展愿景。智通财经了解到,恒隆房地产作为一家成立已久并持续经营近60年的房地产公司,无论是面对全球经济因素、区域经济因素,还是基于香港和内地的区域政策变化,都在经历了多次经济周期后积累了丰富的经验。

早期,恒隆主要从事住宅房地产开发。1972年上市后,恒隆逐渐转向住宅租赁行业。在接下来的五年里,该公司的租赁收入占总收入的近一半,而不是10%。1980年,恒隆以每股9.65港元收购桃花大同75.6%的股份,成为其附属公司,并同时从事房地产业务。1981年,由恒隆集团牵头的一个房地产开发商财团成功赢得了在香港岛九个地铁站建设房地产的权利。当时,它在香港引起了轰动。

直到1987年,恒隆才与淘大合并。恒隆成为集团控股公司,专注于房地产开发,而厦门大同将其名称改为厦门房地产,并成为恒隆的房地产投资公司,即现在的恒隆房地产。从1995年到1998年,恒隆停止购买土地,并在金融危机前成功地以高价出售了质量低劣的房产,带回了逾30亿港元。这也使公司在1999-2000年市场现金短缺、地价最低的时候,投资于现金流良好的大型住宅房地产,获得了相对丰厚的利润回报。

从2001年到2004年,恒隆再次停止购买土地,并在2004年筹集了44亿港元。此后,随着香港房地产市场的复苏,恒隆通过出售前六年积累的大量开发物业实现了资金回笼,并开始向内地城市扩张。2005年,恒隆地产的官员透露,他们将投资400亿元在大陆建设18个项目。同年,他们获得了天津恒隆广场地块。随后几年,公司先后在济南、沈阳、无锡、大连、昆明和武汉建立了恒隆商业广场。2018年5月,公司以107.3亿元赢得杭州核心商业区武林商务区白静广场地块。

目前,公司正在大力发展的内地市场业务也成为该组织继续青睐恒隆地产的原因。智通财经了解到,尽管业绩不是很好,但仍有许多大型组织对该公司抱有信心。花旗银行维持其“买入”评级,并表示预计中国大陆租赁业务的增长将超过利息费用的增长。昆明等地的新项目也有望带来更大的增长势头。该公司的股息将在2020年增加。大和也给出了“购买”评级,认为上海港交所恒隆广场的AEI项目给了购物中心一个全新的形象,其定位正在逐步提高。与此同时,大大小小的摩托车组织也对公司的内地业务和高额分红表示了积极的看法。

目前恒隆地产的短期业绩增长率和现金流压力等问题确实令很多投资者担忧。此外,前期已经积累了大量的利润,因此不难理解公司高股价的修正。随着市场悲观情绪的消散和内地商业运作的宣布,恒隆地产仍有望再次回到上升趋势。

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